3 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2014 Sustainable steady growth 3 The Dutch market for real estate investment showed its resilience in Total investment volume increased by over 20% to almost 5.1 billion and expectations for 2014 are also positive. The first quarter started well and realised an investment volume of circa 1.5 billion. For the whole of 2014, we expect growth of at least 10% and expect investment volume to exceed 5.6 billion. There are also positive signs as far as financing is concerned. Besides traditional and relatively new financiers, financiers from countries such as France, the United Kingdom, and Germany have also entered the Dutch market in the first few months of 2014 in search of attractive financing opportunities. This has resulted in greater liquidity in the real estate market. This access to extra loan capital means the Dutch market for real estate investment can continue its recent evolution. Therefore, we expect all real estate sectors to witness an increase in investment volume in It is important to take into account that the various sectors are all in different stages of the real estate cycle. This means prices in each real estate sector will be determined differently, with each sector confronting its own opportunities and challenges. Certain segments within the offices and logistics real estate markets are subject to scarcity. This means parties will be more opportunistic in their investments and take more risks when it comes to the quality or location of real estate. The residential market and the hotel market will continue to enjoy the same level of interest from investors. There are still considerable opportunities in the Amsterdam hotel market because many hotel operators own their properties and will probably want to get rid of them. The end appears to be in sight for price decreases in the retail sector. This could present opportunities for opportunistic investors, which will help to give the sector a positive boost. The influx of new capital into the Dutch real estate market also means certain parties are planning an exit. The strategy and timing for these exits will be largely determined by market developments in the user and investment markets. They will also follow the economic cycle. One strategy that could become more common involves exiting via an IPO (Initial Public Offering). Due to the current market circumstances the first Dutch IPO is expected to be successfully concluded in The foundations for improvement in the Dutch market for real estate investment have been clearly established in This upward trend will continue in 2014, whereby sustainable and gradual growth will be witnessed. Dré van Leeuwen Head of Capital Markets

16 16 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2014 Sustainable steady growth Outlook: sustainable and stable growth Sustainable and stable growth Als gevolg van deze verhoogde beleggersinteresse zullen met enige vertraging ook de rendementen in deze steden eind 2014 of begin 2015 licht aanscherpen. Op het moment dat ook de gebruikersmarkten in deze steden verder aantrekken, zullen op deze locaties de netto-effectieve huren een lichte groei laten zien. De geschetste vooruitzichten blijven met name interessant voor Angelsaksische en Anglo-Amerikaanse beleggers. Het aandeel van deze kopersgroepen binnen de kantorenmarkt zal hierdoor naar verwachting gedurende 2014 groeien. Ook worden meerdere nieuwe toetreders verwacht. Het eerste bewijs van deze ontwikkeling wordt mogelijk geleverd door het Canadese Maplewood International REIT. Deze REIT heeft binnen Europa een speciale focus op Nederland en heeft de eerste acquisitie aangekondigd. Het zou gaan om vier single-asset objecten in de regio s Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. De koopsom van deze portefeuille bedraagt bijna 60 miljoen. Logistiek: vraag overstijgt het beleggingsaanbod Voor logistiek vastgoed geldt dat de beleggingsinteresse binnen het schaarse core segment ook in 2014 aanhoudt. Deze ontwikkeling gaat in de loop van 2014 waarschijnlijk zorgen voor een aanscherping van de rendementen binnen het core segment. Vanwege de schaarste binnen dit segment zullen de meer opportunistische beleggers op zoek gaan naar core-plus en wellicht opportunistische beleggingsproposities. Zij zullen meer risico durven te nemen wat betreft de kwaliteit van het vastgoed en/of de huurder. De schaarste aan goed beleggingsproduct binnen het logistieke segment zorgt ook voor nieuwe samenwerkingsvormen. Op internationale schaal ontstaan nieuwe joint ventures waarbij equity en expertise worden gebundeld. Zo ontstaan kapitaalkrachtige partijen die in staat zijn om grote platformdeals te kunnen acquireren. Voorbeelden hiervan zijn onder andere de joint ventures tussen ProLogis en Norges, Segro en PSP Investments. Ook ontstaan er op nationale schaal samenwerkingsvormen tussen aannemers en beleggers. Ontwikkelaars hebben hun posities in de ontwikkelketen verloren aan aannemers en ook de eindgebruiker wendt zich steeds vaker rechtstreeks tot de aannemer. Voor de beleggers is dit aanleiding om rechtstreeks samen te werken met aannemers. Zo verzekeren beleggers zich van geschikte beleggingsproposities die zij tegen zeer aantrekkelijke prijzen kunnen kopen. Een voorbeeld hiervan is onder meer de recente overeenkomst tussen Montea en Van der Maazen Bouwbedrijf voor een ontwikkeling in Oss. As a result of this shifting investors interest, perhaps with a slight delay, yields in these cities will also improve towards the end of 2014 and early As the user markets in these cities improve, there will also be slight improvements in the net effective rents. The identified prospects will continue to appeal to Anglo-Saxon and Anglo-American investors. As a result, the presence of these buyer groups is expected to increase further in the office market during the course of 2014, with a number of new arrivals also anticipated. The first sign of this development is the arrival of Canadian investor Maplewood International REIT. This REIT has focused its European activities on the Netherlands and has now announced its first acquisition. The assets in question are said to be four properties in the Amsterdam, Rotterdam, and The Hague region. This portfolio amounts to almost 60 million. Logistics: demand exceeding investment supply In terms of the logistics market, investment interest will also continue in the scarce core segment in During the course of 2014, this development is likely to lead to an increase in yields within the core segment. Due to the scarcity within this segment, the more opportunistic investors will shift towards the core-plus and possibly riskier investment propositions. They will dare to take more risks with regards to the quality of real estate and/or tenant. The scarcity of good investment products in the logistics segment is also resulting in new forms of collaboration. At an international level, new joint ventures are being created where equity and expertise are being bundled together. This is helping to create investors with enough resources to complete major platform deals. Examples of include the joint ventures between ProLogis and Norges, and Segro and PSP Investments. At national level as well, new partnerships are being created between contractors and investors. Developers have conceded their position in the development chain to contractors, and end users are also increasingly approaching contractors directly. This has caused investors to collaborate directly with contractors. Investors are therefore guaranteeing themselves suitable investment propositions at very appealing prices. An example is the recent agreement between Montea and Van der Maazen Bouwbedrijf for a development in Oss.

17 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2014 Sustainable steady growth 17 Outlook: sustainable and stable growth Sustainable and stable growth Winkels: bodemvorming winkelmarkt Ondanks het feit dat online retailverkopen nog altijd toenemen, blijft er een sterke behoefte aan fysieke winkels. In Nederland bestaat echter een overaanbod aan winkelvastgoed. Bovendien sluit het winkelaanbod vaak niet aan op de behoefte van de consument of past het niet (meer) binnen een bepaald winkelgebied. Dit heeft al geleid tot de eerste signalen van polarisatie op de winkelvastgoedmarkt. Hiermee treedt de winkelmarkt in de voetsporen van de kantorenmarkt. Deze ontwikkeling zet in 2014 door, waarbij het tempo per winkelsegment verschilt. Het gevolg van deze ontwikkeling is dat in de eerste maanden van 2014 enkele buitenlandse durfinvesteerders interesse hebben getoond voor Nederlands winkelvastgoed. Binnen de markt voor winkelcentra lijkt de prijsvorming naar aanleiding van de verkoop van de diverse Corio-centra te hebben gezorgd voor transparantie in het secundaire segment. Er is sprake van een sterke prijsdaling die mogelijk nog verder zal doorzetten. De verwachting is dat er meerdere transacties binnen dit segment zullen volgen. Winkelcentra waar de prijsvorming onder druk staat, hebben te maken met een korte looptijd van de huurcontracten, te hoge huurniveaus in combinatie met een moeilijke branchering en zijn vaak gelegen op secundaire locaties. Deze centra kunnen met aantrekkelijke rendementen worden aangekocht waarbij kopers de ruimte hebben om te investeren. Net zoals binnen de kantorenmarkt zal dit Angelsaksisch en Anglo-Amerikaans kapitaal aantrekken. Hoogwaardige centra die op een goede locatie liggen, met de juiste huurdersmix en huurcontracten met een langdurige looptijd, behouden hun waarde en blijven een interessante beleggingscategorie voor Nederlandse institutionele beleggers, particulieren en REITs. In Nederland is dit type beleggingsproduct schaars. Na enkele uitdagende jaren voor het PDV/GDV-segment lijkt herstel in zicht. De PDV/GDV-sector laat een correlatie zien met het presteren van de woningmarkt. Vanwege het ongelijkmatige herstel van de woningmarkt zal ook binnen de PDV/GDV een polarisatie optreden tussen de gebieden waar het met de woningmarkt al duidelijk beter gaat en gebieden waar herstel achterblijft. Tot slot de binnenstedelijke winkelstraten. De A1-winkelstraten en meer specifiek de winkelstraten met luxe retailers, kunnen blijven rekenen op beleggersinteresse. Dit geldt echter alleen voor de A1-winkelstraten in de grootste winkelsteden van Nederland. Dit zijn de favoriete winkelstraten van de Nederlandse consument. Deze ontwikkeling heeft al bij diverse beleggers geleid tot een aanscherping van de beleggingsstrategie, zij richten zich nu vooral op de top15 steden. Retail: retail market bottoming out Despite ever increasing online retail sales, there continues to be strong demand for physical retail outlets. However, there is an abundance of retail real estate in the Netherlands. In addition, the available retail stock is often incompatible with the needs of consumers or no longer compatible with certain shopping areas. This has already resulted in the first signs of polarization in the retail real estate market; following in the footsteps of the office market. These developments have continued in 2014, albeit at different rates for different retail segments. As a result, only speculative foreign investors have shown interest in the Dutch retail market in the first few months of Due to the sale of various Corio centres, prices appear to have created greater transparency in the secondary segment of the shopping centre market. Already, there have been major price decreases and this trend will continue. Several transactions are also expected to follow within this segment. Shopping centres where prices are under pressure have short-term leasing contracts, excessive rental prices combined with difficult segmentation, and are often located in secondary locations. These centres can be purchased with attractive yields, which give buyers capacity to invest further. As is the case in the offices market, this will attract Anglo- Saxon and Anglo-American capital. High-quality centres in good locations, with the right mix of tenants and long-term leases will continue to retain their value and remain an interesting investment category for Dutch institutional investors, private investors and REIT's. This type of investment product is scarce in the Netherlands. After a few challenging years recovery appears to be in sight for the PDV/GDV segment. The performance of the PDV/GDV sector correlates with that of the housing market. Due to the uneven recovery in the housing market, there will also be polarization in the PDV/GDV sector between areas where the housing market is recovering well and areas where the market is lagging behind. Finally, inner-city shopping streets. The A1 shopping streets, and more specifically shopping streets with luxury retailers, will continue to generate interest among investors. However, this only applies to A1 shopping streets in the largest cities in the Netherlands, because these are the favorites of Dutch consumers. This development has already caused several investors to fine-tune their investment strategies, which means they have increased their focus on the top 15 cities.

18 18 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2014 Sustainable steady growth Outlook: sustainable and stable growth Sustainable and stable growth Woningen: grote (inter)nationale interesse Op de huurwoningmarkt is de beleggersinteresse onverminderd groot. De aanvangsrendementen liggen door de prijsdalingen die sinds 2008 zijn ingezet, op niveaus die leiden tot een aantrekkelijk rendement bij voortgezette exploitatie. Voorheen was een dergelijk rendement alleen mogelijk door het uitponden van individuele units. Omdat in ons omringende landen de rendementen lager liggen, hebben in het afgelopen halfjaar diverse buitenlandse beleggers interesse getoond in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. De buitenlandse interesse valt op te delen in twee verschillende investeringsprofielen. Eén groep is meer opportunistisch gedreven en heeft veelal een Angelsaksische of Anglo-Amerikaanse achtergrond. Deze groep werkt met een tijdshorizon van circa vijf jaar, waarbij behoefte is aan grote volumes tegen hoge aanvangsrendementen. De tweede groep bestaat uit (buitenlandse) institutionele fondsen met een middellange- tot langetermijnhorizon en een lager risico-rendementprofiel. Deze laatste groep kopers is kritisch en zoekt goedpassende portefeuilles of omvangrijke singleasset proposities. De verwachting is dat op korte termijn een eerste omvangrijke portefeuilledeal met een opportunistische buitenlandse partij wordt afgerond. De vraag is hoe lang deze buitenlandse interesse, van met name de meer opportunistische fondsen, aanhoudt. De positieve berichtgeving over verkoopaantallen en prijsontwikkeling op de woningmarkt zorgt waarschijnlijk voor aanscherping van aanvangsrendementen, waardoor de buitenlandse interesse afneemt. De eerdergenoemde Angelsaksische en Anglo-Amerikaanse partijen willen het liefst in korte tijd een omvangrijke Nederlandse woningportefeuille opbouwen. Dat biedt schaalvoordelen in financiering en het opstarten van een managementorganisatie, spreiding van risico s en grootschalig profijt van de huidige marktomstandigheden (uitsluiting van concurrentie en discounts in acquisitie). Het wordt voor deze partijen een uitdaging om op korte termijn in Nederland succesvol te worden. Portefeuilles die aansluiten bij het gewenste profiel zijn in de Nederlandse markt beperkt beschikbaar. Daarnaast zijn verkopende partijen veelal niet bereid om tegen een discount te verkopen. Residential: strong (inter)national interest Interest from investors continues to be high in the rental housing market. Due to price decreases since 2008, initial yields are at a level where attractive returns can be achieved. In the past, such returns were only possible by selling off individual units. Because yields are lower in the surrounding countries, various international investors have shown an interest in the Dutch market for residential investment during the past six months. This international interest can be divided into two different investment profiles. The first group has more opportunistic motives and primarily features investors with Anglo-Saxon or Anglo- American backgrounds. This group operates with a time line of around five years and requires large volumes where high initial yields are available. The second group features (foreign) institutional funds with a mid- to long-term time line and a lower risk/yield profile. The latter group of buyers is critical and on the lookout for appropriate portfolios or large single-asset propositions. The first large portfolio deal with an opportunistic foreign investor is expected to be completed very soon. The question is, how long will this foreign interest in opportunistic funds continue. Positive announcements about sales figures and price increases in the housing market will probably result in tighter initial yields, leading to a decline in international interest. The afore-mentioned Anglo-Saxon and Anglo-American investors prefer to establish large Dutch housing portfolios within a short time frame. This offers scale benefits for financing, allows a management organization to be established, risks to be spread and major profit to be realized from the current market conditions (exclusion of competitors and discounts in acquisition). It will be a challenge for these investors to be successful in the Netherlands in the short-term. Portfolios meeting the required profile are certainly not in abundance n the Dutch market. In addition, selling parties are often not prepared to sell at discounted rates.

The Dutch mortgage market at a cross road? The problematic relationship between supply of and demand for residential mortgages 22/03/2013 Housing market in crisis House prices down Number of transactions

The role of mobility in higher education for future employability Jim Allen Overview Results of REFLEX/HEGESCO surveys, supplemented by Dutch HBO-Monitor Study migration Mobility during and after HE Effects

een afbeelding (smal) te plaatsen. Daarna via opmaak de afbeelding naar de Sport participation and the role of sport facilities in the Netherlands Play the Game conference Aarhus, Denmark 28-31 October

Personal Hygiene Products Turkey Introduction Even in a turbulent year due to increased socio political tension external economic outlook, the Turkish economy retained its momentum and achieved 2.9% growth

Modern Land Consolidation in the Netherlands Adri van den Brink Government Service for Land and Water Management Wageningen University, Land Use Planning Group Volvic, 10 September 2004 Contents Introduction

Summary 135 Summary 136 Summary The objectives of this thesis were to develop of a mouse model of neuropathic pain and spinal cord stimulation (SCS) and to increase the efficacy of spinal cord stimulation

Work to Work mediation Mobility Centre Automotive Theo Keulen 19-9-2008 Policy Context Flexibility,mobility and sustainable employability are key words in modern labour market policy Work to work arrangements

Tim Akkerman - Head of Mobile Emesa is the largest e-commerce company for searching, comparing and booking travel and leisure packages in the following categories: Holidays - Other accommodations - Hotels

167 Appendix A: List of variables with corresponding questionnaire items (in English) used in chapter 2 Task clarity 1. I understand exactly what the task is 2. I understand exactly what is required of